专题分享 | 王若竹：政府与社会资本合作+城市更新项目怎么做？一文看懂律师业务掘金点

人文风采 / 2026-10-12 15:23:32

前言

7月中旬，坤源衡泰律师事务所2026年度半年合伙人会议圆满举行。在会议备受关注的主题分享和二级市场推介环节，19位来自各业务团队的推介人依次登台，围绕各自深耕领域展开分享。分享内容横跨传统优势业务与新兴前沿赛道，既有专业经验的系统梳理，也有市场拓展的创新思考。

接下来，我们将这些干货满满的分享内容精心梳理，推出【坤源衡泰2026半年会嘉宾分享系列推文】。在接下来的篇章中，我们将逐一为您呈现各位推介人的精彩内容，以飨读者。他们将以专业的视角拆解复杂问题，以实战的经验启迪创新思维，以开放的姿态开拓合作机会。

我们期待，这一系列的分享能成为全体坤源衡泰人乃至行业同仁前行路上的一盏微光，未必光芒万丈，恰巧给或许正在困惑的你一点思考、一点启发，激励我们以更加开放的胸襟、更加包容的姿态，拥抱变化，共创未来。

《政府与社会资本合作项目+城市更新项目与律师业务拓展》

推介人：王若竹 坤源衡泰律师事务所合伙人

政府与社会资本合作、城市更新，是建工律师不可忽视的两大黄金赛道。随着国家政策迭代，传统PPP模式已经更新换代，城市更新也告别“大拆大建”，转向有机存量改造。很多律师想切入这块业务，却搞不懂交易模式、分不清服务节点，不知道业务机会藏在哪里。

为此，王若竹律师在坤源衡泰2026年半年合伙人会议上作了专题分享，把相关实务干货一次性讲透。

新机制下，

政府与社会资本合作项目有哪些玩法？

狭义的政府和社会资本合作，核心就是特许经营模式（PPP模式），政府依法授予社会资本方在一定期限内的项目经营权，由社会资本承担投资、建设、运营全流程责任，通过使用者付费或政府补贴收回投资并获取合理回报，期满后将项目资产完整移交政府。大家熟知的BOT、TOT、ROT都属于这类经典特许经营模式。

而市面上也诞生了不少创新投建营模式：

✅投资+EPC+O：社会资本把投资、建设、运营一把抓，减少衔接成本，适合大额基建；

✅C+I+F+EPC+O：从前期咨询、产业导入、投融资，再到建设运营全链条包揽，非常考验社会资本综合实力；

✅EOD生态开发模式：先做生态修复，再开发配套产业，用产业收益反哺生态投入，实现生态和经济效益双赢。

在这些过程中，律师非诉业务可以贯穿全程。在项目识别准备、实施方案编制、采购、建设运营及到期资产移交各个环节中，律师可做法律可行性论证、开展尽职调查、设计交易架构；起草特许经营协议、SPV股东协议、SPV公司章程整套文件；项目落地后持续提供常年法律顾问服务。

城市更新大变天！

业务早已不是拆迁打官司

城市更新是指针对城市既有建成区中不适应当前或未来发展需求的物理空间、社会形态和功能业态所进行的可持续改善的建设和治理系列行动。其对象范围涵盖既有建筑更新改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区改造、城市功能完善、城市基础设施建设改造、城市生态系统修复、城市历史文化传承等。

2026年5月国家《城市更新“十五五”规划》正式落地，政策彻底告别过去大拆大建，转向“留改拆并举，以保留提升为主”。重庆也配套出台了一系列城市更新政策法规。

而很多律师还停留在旧认知：城市更新=征地拆迁+工程款诉讼。现实早已改变，现在的城市更新是土地确权、投融资合规、工程建设、商业运营叠加的复合型业务，增量机会大量集中在非诉领域。

✅市面上主要以下几种实施模式：

1、政府主导模式（纯公益/民生类）：财政出钱，国有平台公司实施，多为城市更新公司。

2、政府+社会资本合作模式（公益+经营类）：用特许经营引入社会资本。

3、产权人自主发起改造模式（老旧小区）：以居民为主体，政府提供政策支持和统筹协调。

4、房地产开发商主导模式（纯经营类）：房地产开发商或企业主导、以土地价值提升和商业运营为核心。

5、创新模式：城市更新基金模式、REITs即房地产投资信托基金等。

城市更新项目完整落地链路：城市体检→专项规划→片区策划→项目实施方案→落地建设→后期运营。

对应律师能干什么？

项目前期做合规尽调、出具法律意见；方案阶段参与交易模式设计，起草各类合作框架；搬迁环节处理权属核查、拟定补偿安置方案、谈判安置协议；招投标搭建完整合同体系；后期在建设、回迁、运营阶段提供常态化法律顾问服务。

律师切入赛道，

这些关键点一定要知道

1、不要只盯着诉讼，非诉全生命周期服务才是这两个赛道的核心增量；

2、吃透最新政策文件，不管是PPP新机制，还是城市更新“十五五”规划，政策直接决定交易模式合规与否；

3、项目模式五花八门，PPP、EOD、F+EPC+O、C+I+F+EPC+O，要分清不同模式下各方权利义务与风险点；

4、城市更新业务复杂度更高，兼顾土地、投融资、工程、运营多重问题，不能只用传统建工思维处理。

坤源衡泰王若竹律师在该领域沉淀大量实操案例，覆盖交通运输、市政工程、环境治理、能源、旅游、产业园区、智慧城市、城市更新等多类项目，可提供PPP项目（特许经营）、创新投建营一体化项目、城市更新项目的全链条法律服务。

写在最后

存量时代，单纯的工程诉讼业务内卷加剧，看懂政府与社会资本合作、城市更新的底层逻辑，抓住项目各个阶段的法律服务切口，就是建工律师破局的重要方向。