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业绩｜再审改判的胜诉之道：新证据+新法律让承租方逆转败势

律所动态 / 2026-08-13 11:45:32

导语

在土地租赁纠纷中，租期届满后“场地占用费”的计算标准往往是双方博弈的核心。出租方某股份有限公司（以下简称“出租方”）与承租方某建筑科技有限公司（以下简称”承租方”）的土地租赁纠纷案，坤源衡泰合伙人、管委会副主任代君伟、专职律师胡镕庆代理的承租方就因这一标准的认定经历了三次“过山车”式的变化：一审将出租方主张的55.78万元/月降至19.73万元/月，承租方胜诉；二审又将场地占用费标准认定为55.78万元/月，并据此做出改判，出租方翻盘；再审以“市场价格标准+新法律适用+利益平衡”的原则认定场地占用费标准为19.58万元/月，并最终一锤定音再审改判，成功为某建筑科技有限公司挽回上千万元损失。

这场因租期届满后承租方未撤场，围绕“按55.78万元/月还是按市场评估价算占用费”而反转再反转的诉讼背后，既隐藏着新证据的关键作用，也体现了新法律条文对公平正义的校准。


01  各方关系与案情简述

a. 出租方:案涉土地使用权人，2020年6月将土地出租给承租方，租期2年，租赁期满后通过招拍挂将土地另行出租给第三方物流公司。

b. 承租方:土地承租人，承租土地后投入150万元改造平整场地，租期届满后与出租房协商续租未果，未及时撤场，成为本案被告。

c.关键第三方:重庆某物流有限公司（以下简称“第三方物流”），通过公开招拍挂以55.78万元/月中标案涉土地租赁权，与出租方签订租赁合同但未实际获得土地。

2020年6月，出租方与承租方签订《土地租赁合同》：承租方承租某区5.7万余平方米土地（原系“荒地”），月租金13.19万元，租期2年。承租方自掏150万元平整场地（耗时3个月），租期内按约付租，无违约记录。

2022年5月，承租方申请续租被出租方拒绝；6月7日，出租方通知承租方：若未中标新一轮土地招租，需于7月7日前撤场。6月9日，第三方物流以55.78万元/月中标，出租方与其签订租赁合同（约定7月8日交地）。因承租方投入巨大尚未收回成本、转租租金被法院冻结等原因，加之与出租人协商未果，无法结算撤场，出租方未能向第三方物流交地，出租方遂起诉要求承租方按55.78万元/月支付场地占用费。


02  审判波折：三次判决的核心争议与逻辑

一审：守住“可预见性”，55万降至19.73万


核心依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“可预见性规则”（违约方赔偿损失，不得超过其签订合同时可预见的范围）。

法院观点：承租方签约时，原合同月租金仅13.19万元，约定的逾期撤场违约金仅2000元/日（折合6万元/月），而55.78万元/月是原租金的4.2倍，远超承租方签约时的合理预期。最终按照月租金+月违约金的标准计取占用费，判决承租方按19.73万元/月的标准支付占用费，同时驳回出租方要求赵某担责的请求。

二审：侧重“损失真实性”，55万标准被恢复



出租方将承租方与第三方物流在招拍挂中的竞价记录作为新证据提交，并主张55.78万元/月是承租方参与竞价的产物，并非“不可预见”，要求承租人按照55.78万元/月的标准支付土地占有使用费。

二审法院经审理后认为：

1.出租方与第三方物流的租赁合同经公开招拍挂签订，55.78万元/月是市场化价格，且承租人明确知晓，承租方不撤场导致出租方无法收取该租金，损失客观真实；

2.《民法典》第五百八十四条的“可预见”，仅需违约方预见到“逾期撤场会导致出租方租金损失”这一“类型”，无需预见到具体金额。并且，承租方也实际参与了招拍挂，并与第三方物流展开了数十轮竞价，承租方作为商事主体，理应预见该损失，故55.78万元/月标准合法。

综上，二审法院改判承租人按55.78万元/月的标准，自租赁期限届满之日起至实际交还场地之日止向出租人支付场地占用费。按此标准，承租方在一审判决结果的基础上，将向出租人多支付1000多万元的场地占有费，加上承租场地时投入的150万元平整成本，压力巨大，濒临破产。

再审：新证据+新法律实现破局，成功实现再审改判



承租方不服二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审，代理律师通过“新证据突破事实+新法律适用”的组合，成功实现逆袭：

1. 新证据：两份评估报告戳破“天价泡沫”。通过申请法院调查令，调取到出租方自行委托的两份《资产评估报告》：2020年报告载明案涉土地月租金评估价2.3元/㎡（折合13.19万元/月，与原合同租金一致）；2022年报告载明土地经承租方平整后，评估价升至2.9元/㎡（折合16.64万元/月，为出租方设置的招拍挂底价）。

两份报告是出租方为招租自行委托出具，客观性无法否认；55.78万元/月是2022年评估价的3.35倍，属“赌气式竞价”的非理性竞争结果；同时，该价格远远超过同地段、同类型的土地租金价格标准，远远超过市场价格行情，不能作为损失计算的客观依据。

2. 新法律：《合同编通则司法解释》提供定价依据

2023年12月5日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十条第二款规定：非违约方实施替代交易（如出租方出租给第三方物流），若替代交易价格明显偏离市场价格，违约方有权要求按市场价格计算损失。

代理人紧紧围绕上述新证据和新法律，主张出租方与第三方物流合同约定的55.78万元/月的价格标准，明显高于评估报告确认的市场价格（16.64万/月），应按市场价格调整计算场地占有费，以衡平各方当事人的利益。

最终，再审法院在认定了承租人提交的新证据的基础上，结合法律规定作出分段判决：

2022年7月8日-2023年1月17日（出租方与第三方物流合同解除前）：按55.78万元/月计算（尊重前期客观损失）；

2023年1月18日-2025年5月31日：按19.58万元/月计算（参考评估价，兼顾承租方150万元平整投入）；

2025年6月1日起（若仍未撤场）：按22.64万元/月计算（16.64万元/月评估价+6万元/月违约金，惩戒恶意拖延）。


03   案例启示：再审逆袭的3个关键动作

（一）深挖新证据，筑牢再审基础

证据是诉讼的命脉，再审案件对证据则有更高的要求。本案再审过程中，代理律师紧紧围绕案件争议焦点，突破承租方自身材料的局限，通过法院调查令从第三方机构（产权交易所、评估公司）调取到了出租方在招标过程中自行委托的评估报告，通过新证据对案件关键事实——案涉土地的租赁市场价格进行了固定，筑牢了再审提审和改判的事实基础。

（二）重点关注法律适用，精准适配裁判需求

二审判决后，代理律师敏锐捕捉到《民法典合同编通则司法解释》的施行及与本案相关的法律条款，重点围绕第六十条第二款的规定展开再审准备工作，为再审法院“按市场价格调整占有使用费标准”提供了明确的法律依据，让我方主张从“情理依据”顺利过渡到“法理依据”。

（三）聚焦利益平衡，说服法院避免“一边倒”

再审过程中，始终围绕承租人并非恶意违约故意拒绝搬迁的核心理由，强调案件关键事实：1.承租方非“恶意违约”，未撤场是因次承租人租金被冻结，曾提出“法院代收次承租人租金后结算撤场”的方案，遭出租方拒绝； 2.承租方在接受土地初期进行了大量投入，花费150万元平整成本让土地增值，出租方未做任何补偿，若按55万标准赔偿对承租人显失公平。最终法院采纳该观点，通过采纳市场价格标准计算场地占有费的方式，实现了公平裁判，衡平了各方当事人的利益。

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