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胡金某等诉某超市物权保护纠纷一案

律所业绩 / 2014-12-16 18:33:08

关键词：先履行抗辩权  违约  协助义务

一、基本案情

原告：胡金某，男，汉族，1966年3月26日生，住浙江省XX市；

原告：潘某某，男，汉族，1965年11月5日出生，住浙江省XX市；

原告：胡爱某，女，汉族，1956年8月24日出生，住浙江省XX市；

原告：胡冬某，女，汉族，1946年9月12日出生，住浙江省XX市；

被告：某超市，住所地：重庆市江北区；

第三人：某物业发展有限公司，住所地：重庆市江北区；

原告胡金某、潘某某、胡爱某、胡冬某诉被告某超市房屋租赁合同纠纷案由重庆市某基层人民法院于2010年5月受理。

原告胡金某等四人诉称：2006年9月，第三人将已抵押的房屋出租给某超市，合同约定如被告未按时缴纳租金，逾期30日后，第三人有合同解除权。其四人在某中级人民法院强制执行程序公开竞价变卖中，竞得争议房屋并办理了所有权登记。原告从其取得所有权开始至今，被告未支付租金，构成违约，请求解除第三人与被告签订的房屋租赁合同并归还争议房屋。

被告答辩：按照被告与第三人签订的合同中约定，出租人应当先提供发票，被告才支付租金，从原告取得房屋所有权开始，原告和第三人均未向被告提供发票，且连银行账号都未告知，致使被告无法支付租金。

第三人陈述：2009年9月争议房屋已经过户给原告了，第三人没有违约行为。

法院审理查明：2006年9月15日，第三人与被告签订房屋租赁合同，约定出租争议房屋给被告作超市经营使用，租赁期限15年，自2007年2月1日起至2022年1月31日止；被告第一年的租金自合同签订后3日内一次性交付给第三人，第三人需提供租金发票；自第二年后被告提前支付租金给第三人，第三人应于每季度前五个工作日之内向被告提供租金发票，被告收到上述发票后3个工作日内将当季的租金交付给第三人；如被告迟延支付租金，逾期超过30日的，第三人有权单方解除合同并追究被告违约责任，同时收回房屋。原告在2009年8月20日，某中级法院按现状整体公开竞价方式执行变卖中，竞得争议房屋。原告未向被告提供发票，被告也未向原告支付租金。

二、争议焦点

1、被告支付租金的条件是否成就

2、原告是否有权解除合同并要求被告退还争议房屋

三、代理要旨

1、按照房屋租赁合同的约定，出租人应当先提供租赁费发票，承租人才有义务支付租金。但自2009年8月以来，第三人及原告未先履行提供发票的义务，原告甚至也未向被告告知银行账号，完全没有尽到协助义务，致使被告无法向其支付租金。因此，被告暂时未支付租金乃属合法行使《合同法》及《租赁合同书》赋予的先履行抗辩权，应受法律保护。

2、原告并未证明自何时取得争议房屋的所有权，致使被告无法确定向其支付租金的时间起点，这也是原告造成被告暂未支付租金的原因之一（裁定书自送达生效，原告未证明何时送达）。

3、原告对争议房屋是按份共有还是共同共有，如是按份共有其份额如何，在本案开庭前原告并未提供证据予以证明，致使被告无法向原告支付租金。

4、原告要求解除房屋租赁合同，不符合诚实信用原则，有获取非正当利益之嫌疑，故不应得到人民法院的支持（提出大幅度增加租金、缩短租期的要求未能满足）。

四、法院判决

法院认为：第三人与被告签订的房屋租赁合同真实、合法、有效。原告要求解除合同的理由是被告违反了其与第三人签订的合同，未向第三人或原告按时支付租金，是违约行为；然而，被告支付租金的条件是出租人向被告提供租金发票后，被告在收到发票后3个工作日内支付租金。原告未能证明其已向被告提供发票，则被告支付租金的条件未成就，不支付租金的行为不构成违约。原告的主张没有事实和法律依据。

判决：依据《合同法》第66条，判决驳回原告的诉讼请求。

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