唐某与某公司租赁合同纠纷案

关键词：附租赁方式变卖  买卖不破租赁  瑕疵担保责任

一、基本案情

原告：胡金某，男，汉族，1966年3月26日生，住浙江省XX市；

原告：潘某某，男，汉族，1965年11月5日出生，住浙江省XX市；

原告：胡爱某，女，汉族，1956年8月24日出生，住浙江省XX市；

原告：胡冬某，女，汉族，1946年9月12日出生，住浙江省XX市；

被告：某超市，住所地：重庆市江北区；

原告胡金某、潘某某、胡爱某、胡冬某诉被告某超市物权保护纠纷案由重庆市某中级人民法院于2011年8月1日受理。

原告胡金某等四人诉称：2009年8月20日，其四人在某中级人民法院强制执行程序公开竞价变卖中，竞得争议房屋并办理了所有权登记。争议房屋在出租给某超市之前已经抵押，但某超市以与之前的房屋所有权人有房屋租赁合同而拒绝与其四人重新签订租赁合同，也不将房屋归还其四人，属于非法占有争议房屋，要求判令被告返还房屋赔偿损失。

被告答辩：1、争议房屋系附租赁变卖取得，原告不得要求涤除租赁关系；2、附租赁变卖属于继受取得房屋所有权的方式，原所有权人所有权上负担的租赁关系随之转移至胡金某等四人；3、本案不适用《物权法》第190条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，而应适用《合同法》第150、151条；4、原告先认可租赁合同对其有约束力，之后又否认，属于滥用权利。

法院审理查明：争议房屋在出租前已办理抵押登记；2009年8月20日，原告在某中级法院强制执行公开竞价变卖中竞得争议房屋，变卖标的物的保留底价不含装修残值以及中央空调、扶梯及货梯价值，变卖标的物是以现状（带租赁，由某超市租赁经营）进行竞价变卖，交付亦是以现状交付，《变卖记录》中记载执行法官告知原告“此次是带租赁变卖，买卖不破租赁”。原告竞得争议房屋后，以被告未支付租金曾向重庆市某基层人民法院起诉要求解除合同返还租赁物，后该院认为原所有权人与被告签订的租赁合同有效，被告支付租金的条件未成就，驳回了原告的诉讼请求。

二、争议焦点

1、原告是否受原所有权人与被告签订的房屋租赁合同的约束

2、原告是否有权要求被告退还争议房屋及赔偿损失

三、代理要旨

1、争议房屋是以附租赁方式变卖，并为原告知晓而购买，因而，房屋租赁合同书对原告具有法律约束力。

第一，在某中级人民法院的执行程序中，争议房屋先后经历了三次拍卖、一次变卖，均是附租赁方式处置的，最终由原告竞得。这三次拍卖、一次变卖是前后相承，互有关联的。

第二，《变卖须知》、《变卖记录》、《变卖确认书》、《执行裁定书》均明确争议房屋以附租赁方式变卖——“买卖不破租赁”，原告参与竞买即视为已知晓前述情况，因此，各方当事人其实达成了附租赁变卖的合意，房屋租赁合同对原告应具有法律约束力。

第三，原告在变卖中竞买争议房屋的价格，是以评估价作为变卖基准价下浮一定比例后确定的，而评估价是以房屋租赁合同依法有效并得到继续履行为前提计算的，故评估价的前提基础决定了变卖方式——附租赁变卖，且导致变卖价格明显低于市场价格。现原告认为房屋租赁合同对其不具有法律约束力，是为了获取不当得利，也会严重损害被告的利益。

2、本案不适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（简称“《担保法解释》”）第66条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《租赁合同司法解释》”）第20条、《物权法》第190条，应适用《拍卖、变卖财产规定》第31条及《合同法》第151条之规定。据此，原告无权要求被告返还房屋及赔偿损失。

第一，经抵押权人要求，执行法院附租赁变卖，原告参与竞买，即表明各方达成合意排除适用《担保法》司法解释第66条、《租赁合同司法解释》第20条、《物权法》第90条（前述条款因不涉及国家利益或者公序良俗，属于任意性规定，当事人可以排除适用，且旨在保护抵押权人，而非买受人）。

第二，原告在执行变卖中附租赁竞得争议房屋，则应适用《拍卖、变卖财产规定》第31条（拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，除非对在先的担保物权或 者其他优先受偿权的实现有影响的）、《合同法》第151条（买受人明知权利瑕疵不得要求出卖人承担瑕疵担保责任）。

第三，原告竞得争议房屋后，先承认房屋租赁合同对其有约束力、后又主张房屋租赁合同对其没有约束力，有悖诚实信用原则；其现要求被告返还争议房屋，承担“侵权损害赔偿”，有滥用权利、获取非正当利益之嫌疑。

四、法院判决

法院认为：

一、原告受原所有权人与被告签订的房屋租赁合同的约束。

1、原告在司法执行程序中以变卖方式取得争议房屋的所有权，应依据司法变卖时确定条件行使权利。争议房屋以附带租赁合同为条件予以变卖，符合法律及相关司法解释规定，原告明知上述情况并愿意购买，各方当事人达成合意后变卖争议房屋，成交时经执行法院再次明确告知“此次是带租赁变卖，买卖不破租赁”，故原告在司法处置中买受取得的是附租赁权的房屋，其权利行使应以司法变卖时所确认的条件为依据。

2、经司法执行程序实现并消灭抵押权后，存在于争议房屋上的不作涤除的租赁权继续有效。《担保法》司法解释第66条、《租赁合同司法解释》第20条、《物权法》第90条，目的是为保证抵押权人能够通过处分抵押物实现债权，既然抵押权人、原告所有权人对附租赁变卖均无异议，则执行法院对争议房屋上的租赁权不作涤除而予以处置，符合法律及司法解释的规定，买受人只能依据司法处置确定的条件决定是否参与竞买，而无权要求涤除租赁权。

3、原告通过司法变卖取得的房屋，对于变卖房屋上所附带的租赁权继续存续属于自愿的权利负担。司法处置中已经明确以附租赁关系的方式变卖，原告的买受须以此为前提，其愿意买受该司法处置房屋，就应当接受该权利负担，此种情形，符合《合同法》第151条关于权利瑕疵担保责任免除的规定。原告支付了附带租赁权的购房对价，原所有权人向原告交付的亦是附带租赁权的房屋，原告应受原所有权人与被告签订的房屋租赁合同的约束。

二、原告无权要求被告退还争议房屋及赔偿损失。

原告基于司法变卖取得争议房屋所有权，应当继续履行原所有权人与被告的房屋租赁合同，被告基于租赁事由合法占有使用争议房屋，并未侵犯原告的物权，故原告的主张没有事实和法律依据。

判决：依照《物权法》第190条、《合同法》第151条、229条、《拍卖、变卖财产规定》第31条、《民事诉讼法》第142条，判决驳回原告的诉讼请求。