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实务观察｜张培培律师：当法拍房遇上永久居住权，应当如何破局？

律师文章 / 2026-09-28 16:21:08

设立居住权的初衷是为了保障特定人群对住宅的占有和使用权利，以满足其生活居住的需要。本来是一项利好的制度，但却被有些别有用心的被执行人当作对抗执行、拖延执行的“利器”。当法拍房遇上永久居住权，法拍是否还能继续下去？胜诉债权人的利益应当如何保障？本文来教您。 

案情回顾

某银行某分行于2022年12月5日与王某签订并经上海市东方公证处公证赋予强制执行效力的《综合授信合同》。截至2023年8月15日，因王某拖欠贷款款本金余额人民币1,625万元，利息人民币50,845.05元未能清偿。经某银行某分行申请，上海市东方公证处出具（2023）沪东证执行字第87号执行证书。某银行某分行据此向上海市宝山区人民法院申请强制执行。

上海市宝山区人民法院立案受理后，经执行查明被执行人王某名下在本市华鹏路有一处房屋及车位。经查，2022年11月，王某为取得贷款为某银行在该房屋上设定了抵押权。2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权，同月，王某还在房屋上为其母亲李某设定终身居住权。

不久，多家银行陆续开始起诉王某，王某无其他可供执行的财产。为及时兑现申请执行人的合法权益，上海市宝山区人民法院决定拍卖被执行人名下该套房屋。申请人某银行认为，被执行人王某为案外人李某在该房屋设定的居住权，对已经在先设定的抵押权的实现将产生重大影响，向 上海市宝山区人民法院申请依法涤除该居住权。

执行法院通过实地调查发现，居住权人李某从始至终均未实际入住并占有该房屋，2023年2月，在为某银行设定抵押权后、为李某设定居住权前，被执行人王某已经书面委托其前丈母娘吕某对外出租该房屋，并持续收取租金直至2024年3月法院强制腾退涉案房屋之日。

法院委托评估公司对涉案房屋进行评估发现，该房屋不考虑居住权的影响时评估价格为2,011万元，上述房屋考虑居住权的影响时评估价格为1,863万元。如果在法拍过程中房屋负担居住权的话，上拍价格将不足以覆盖银行贷款本金。

上海市宝山区人民法院认为，被执行人王某在上海市浦东新区某房屋上为案外人李某设立的居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立的抵押权的实现。

上海市宝山区人民法院于2024年5月22日作出（2023）沪 0113 执 10866 号执行裁定：涤除案外人李某作为权利人，被执行人王某作为义务人房屋设立的居住权。

居住权是否能排除法院的执行？

（一）相关法律依据

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。由此可见，法律并未将设有居住权的房子排除在可执行财产之外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。该法律规定虽并未单独针对于居住权，但居住权系《民法典》物权编新增的用益物权的种类，故适用本条法律规定。

（二）司法实践中，涤除居住权需要综合以下多方面的因素予以考量：

1、居住权是否登记

《民法典》第三百六十八条规定：设立居住权必须向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。

从上述法律规定可以看出，居住权自登记时设立，未登记的居住权仅产生债权效力，无法对抗物权或执行程序。

2、居住权设立的时间

根据物权“设立时间优先”原则，若居住权登记时间晚于抵押权设立或法院查封，则居住权不得对抗在先权利。

3、居住权的真实性与合法性

若居住权存在恶意逃避债务的意图（如债务危机爆发后突击设立、未实际居住等），法院可能认定为虚假权利并涤除。需审查居住权设立的背景、居住权人是否实际占有房屋等

4、对债权实现的实际影响

法院会通过评估房屋在有无居住权状态下的价值差异，判断是否构成“实质性障碍”。若居住权导致房屋价值显著降低（如差价达一定比例）或影响拍卖成交，可能触发涤除程序。

（三）不可涤除的例外情形

如居住权设立的时间早于抵押或查封，并不存在恶意逃避债务的可能性，且基于合法事由（例赡养协议、离婚安置等），法院通常会保留权利。此时，债权人基于的是债权，而居住权人保障的是最基本的生存权，若居住权人为债务人或其扶养家属的唯一住所，且无其他替代方案，法院可能会暂缓执行。

实务中应当注意的问题

1、重点关注拍卖公告中关于房屋权利负担的说明

一般情况下，经法院司法拍卖设有居住权的房屋时，会在拍卖公告中进行提示，买受人在购买房屋时，一定要通过法院的官方网站、拍卖平台等渠道仔细查阅相关的拍卖公告及文件，在查阅时，应当重点关注公告中关于房屋权利负担的说明，特别是居住权的设立情况。

2、实地走访。

如果法拍房目前有人居住，买受人可以向实际占有人了解他们是否拥有居住权以及居住权的来源和期限等信息。

当法拍房遇上永久居住权，并非一定是死局。买受人在购买法拍房时，务必做好前期调查工作，以规避潜在的法律风险。债权人可通过核实居住权的合法性，通过法律途径涤除居住权，以保障自身的合法权益。


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