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法律实务｜张培培： 以案释法，借名买房是否能排除法院强制执行

律师文章 / 2026-11-02 14:39:49

借名买房，通常是买房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因，借用他人名义购买房屋、实际支付购房款、持有房屋权属资料并居住的情形。但借名买房极易产生纠纷，如权属争议，亦可能是借名人无力偿还债务，房产在执行阶段被法院查封。那么，如遇到该情形，买房人以“借名买房”为由提起执行异议，是否能排除法院强制执行呢？本文将通过这起典型案例，解读相关法律规定，告诉您答案。 


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民事案件执行程序中，借名买房不能排除强制执行

 案例回顾：

2015年，王某想购置一套房屋，由于当时其名下已有一套房，为享受首套房屋较低的首付，她与其表姐赵某签订了《借名买房协议书》，协议约定，以赵某名义购买的房屋，购房费用及房贷均由王某负担，房屋归王某所有。协议签订后，王某支付了首付款，并于2020年付清全部贷款，且一直居住在涉案房屋内，房屋日常的水电费、物业费等均由王某支付。

2019年，赵某向张某借款100万元，以上述房屋作为抵押物，并向不动产登记中心办理了抵押登记。后因赵某未按时还款，张某将赵某诉至法院，法院判决作出后，张某向法院申请强制执行，法院在执行过程中查封了案涉房屋。王某在得知此事后，向该法院提起执行异议，认为她才是案涉房屋的实际权利人，请求排除执行，法院裁定驳回异议申请，王某又向法院提起案外人执行异议之诉。

法院裁判结果：王某以她与被执行人赵某存在借名买房关系，不足以排除对案涉房屋的执行，理由如下：

1、王某与赵某之间存在借名买房关系，双方之间不存在房屋买卖合同关系，因此，王某不具有购房者的物权期待权。因此，王某提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能适用于该条款。

2、不动产物权的设立、登记、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。借名买房并非可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果。王某仅对赵某享有债权请求权，该债权债务关系仅在王某与赵某之间发生法律效力，不具有对抗第三人的法律效果。

3、王某在已有一套住房的情况下仍借用赵某名义购房，系为规避首付比例、贷款比例等相关政策，享受本不属于自己的优惠政策，违反诚实信用原则，本身具有一定的过错。与此同时，王某的行为造成房屋产权关系不确定，其应当预见因借名买房行为导致名义买房人与实际买房人不一致所面临的权利风险，相应后果由其自行承担。

综上，法院认为王某借名买房的行为不能排除债权人张某对案涉房屋的执行，并判决驳回王某的诉讼请求。


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借名买房在刑事裁判涉财产部分执行与民事执行中的区别

刑事裁判涉财产部分执行程序中，因缺少申请执行人这一主体，在案外人基于实体权利请求排除执行时，不能启动民事执行程序中的案外人执行异议之诉或申请执行人异议之诉对执行标的的实体争议进行审理。故人民法院在审理此类异议时，应当进行实质性审查。如借名人购买案涉房屋，在人民法院查封之前就已实际占有使用，不直接违反法律和行政法规强制性规定，加之刑事裁判涉财产部分的执行程序中并无基于对案涉房屋登记外观信赖而导致权益受到损害的当事人的情况下，可认定买房人对案涉房屋享有的实体权利足以排除执行。

而民事程序中，申请执行人申请启动强制执行程序付出了大量的时间、机会等成本，存在程序法上的信赖利益。相比而言，申请执行人的信赖利益应当得到优先保护。故即使借名买房的事实成立，也不能据此排除强制执行。


03

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借名买房之风险提示

借名买房在实践中，一般发生在较为熟悉的亲朋好友之间，选择借名买房的原因无外乎逃避限购政策、逃避债务、享受购房优惠等。如基于此类原因购房，在明知此行为违背购房政策、可能损害他人权益且存在一定法律风险的前提下，仍决定借名买房，借名人本身具有过错，由此产生的法律风险由其自行承担。

如您迫于某些原因需要借名买房，请您务必关注以下几个方面：

1、务必签订详细的书面借名购房协议，明确双方权利义务，包括购房款支付、房屋实际归属、后续产权变更等关键内容，以避免日后产生争议无据可依；

2、实际出资人要保留完整的购房款支付凭证，如银行转账记录、付款收据等，证明购房资金由自己承担，防止被认定为借款或其他性质款项；

3、实际出资人应尽可能掌握房屋相关资料，如房产证、购房合同等原件，并实际占有使用房屋，如进行装修、入住、缴纳物业费、水电费的凭证等，以体现实际控制和所有意图；

4、对于名义产权人，应当对其个人财务状况、信用、负债等情况进行充分了解，避免因名义产权人对外债务问题，导致房屋被法院查封甚至拍卖；

5、动态关注名义产权人的财务状况，一旦出现债务纠纷或其他可能影响房屋权益的情况，建议实际出资人立即采取相应措施，提前办理过户手续或采取法律手段维护自身的合法权益。


结束语

借名买房存在巨大潜在风险，实际出资人在借名买房时应慎之又慎。律师在此建议准备借名买房的投资人，与其冒着房钱两空的风险，不如选择其他的投资渠道。即便要借名买房，也应当充分了解相关法律法规和政策，谨慎行事，确保自身的权益不受损害。

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