罗莎莎：实务观察｜违章建筑物被他人侵占的法律问题的分析

前言

土地及建筑物的分类

1、合法审批的土地的法律规定

《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第五十六条，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

2、其他合法审批土地的情况

无《土地使用权证》的土地不全部都是非法用地，基于历史原因有大部分土地只有部分凭证，如政府审批文件（如《建设用地规划许可证》《农村集体土地承包合同》）、缴纳土地税费的凭证、村委会/乡镇政府的证明、政府批复等执法部门出具的相关文件。

3、违法建筑的概述

在上述合法土地上经过审批建盖的房屋就属于合法建盖的房屋，而没有经过审批自己建盖的房屋就属于违章建筑。我们今天说的就是未经审批建盖的房屋被他人侵占时，占有人应该怎么保护自身权益？

违法建筑被他人侵占时救济

1、“土地使用权人”可通过民事起诉（排除妨害、恢复原状、赔偿损失）、行政投诉（要求查处非法占用土地/违法建筑）、刑事报案（若构成犯罪）三种途径维护合法权益。核心前提是证明土地使用权的合法性（如土地使用权证、审批文件、承包合同等）；未经审批的房屋虽属违法建筑，但不影响土地使用权的主张（土地权利与房屋权利分离）。

2、刑事追责需符合非法占用农用地罪的构成要件（如占用耕地10亩以上、造成毁坏），可以报警处理。

3、在我们多年的诉讼中，法院在审理此类案件中都只审理该违建的“所有权”，法院遵循的规则是“房地合一”，法院最终以没有所有权驳回土地所有权人的诉讼请求。

法律分析

1、根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条现行有效（排除妨害、消除危险）、第二百三十八条（损害赔偿）规定，土地使用权人对妨害其物权的行为，可请求排除妨害、恢复原状并赔偿损失。即使房屋未经审批，土地使用权仍是合法的，故可主张土地被侵占的权利。

2、根据《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第七十七条现行有效、第七十八条现行有效规定，非法占用土地的，由县级以上自然资源主管部门责令退还土地、拆除违法建筑；构成犯罪的，追究刑事责任。

3、根据《中华人民共和国城乡规划法（2019修正）》第六十四条现行有效、第六十五条现行有效规定，未取得规划许可证的建筑，由城乡规划主管部门责令停止建设、限期拆除或没收。但此规定针对的是房屋本身的违法性，不影响土地使用权人的土地权利。

4、土地使用权人违法建盖的房屋也可以根据“占有保护制度”来维护财产秩序和生活秩序。“占有保护制度”的本意是不以当事人对建筑物享有所有权为前提，基于其他关系产生的占有亦应予保护，有权制止他人非法侵夺占有，任何人不得以私力改变占有的现状的原则。故在违法建筑物被他人非法占有了也可以依据上述法律关系保护占有的财产。

5、占有制度的法律依据

（1）《中华人民共和国民法典》第四百六十条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

（2）《中华人民共和国民法典》第四百六十一条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

（3）《中华人民共和国民法典》第四百六十二条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

上述条款明确了合法占有人享有占有保护请求权，可以细分为返还占有物的请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权、损害赔偿请求权。前三项权利不要求申请人对物合法、有权、善意占有，因为前三项权利是法律为保护合法占有的事实而赋予合法占有人的权利，其功能仅在于恢复占有人对物的占有，以使物的现实占有人继续保持其占有状态，维护社会平和稳定的秩序；而损害赔偿请求权则以有权占有为前提。

6、违法建筑受到侵害时，当事人可以通过占有保护请求权来维护其民事权益的法律分析。

（1）占有作为一种事实状态，体现了财产秩序，占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有，并不一定为了寻求对真正权利的保护，而是为了维护财产秩序和生活秩序的稳定，故无论占有人是否存在本权或基于何种本权形成占有，无论是有权占有，还是无权占有，均可依法获得平等、全面的法律保护，该占有事实不以占有人对物具有所有权为前提。如果否认违法建筑物的合法占有，任由他人侵占、使用、收益，将有违“任何人不得从其违法行为中受益”的基本原理。笔者在实操中部分法官仍以取得合法的产权为判决是否支持诉请为依据，在个案中没有合法的产权驳回了占有人的请求权，该判决是否与立法目的不一致，合法占有人权益无法得到实现。

（2）违法建筑物的占有人对该建筑物虽然不能取得法律上的物权，但在违法建筑物未被法定执法部门依法处理之前，仍具有一定的使用价值，占有人对该违法建筑物享有占有、使用、收益权。最高人民法院民事审判第二庭在《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》一书中亦认为：“占有是一种事实，而非权利，故违法建筑的建造人享有的并非所谓的‘占有权’，而只有由于其实际的管理与控制，形成了占有的事实状态，其基于占有的事实状态而受占有制度的保护。”

（3）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”以及第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”从占有保护制度的角度来看，该司法解释的上述规定就蕴含房屋出租人（占有人）对违法建筑的房屋享有占有、使用、收益权，亦可以通过占有保护请求权来维护其合法权益。

结束语

综上，笔者认为违法建筑的权利人基于占有的事实，有权要求对该违法建筑物享有占有、使用、收益权。根据《中华人民共和国民法典》第458条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或约定不明确的，依照有关法律规定。因此，违法建筑的权利人可依据建造、转让等行为取得对违法建筑的占有、使用、收益权。另外，第462条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿，即占有保护请求权。占有人基于占有保护请求权主张排除妨害的基础是占有事实，而非权利来源合法与否。换而言之，即便是违法建筑，权利人只要能证明对违法建筑存在占有的客观事实，即有权对侵害占有的行为主张排除妨害。在诉讼过程中占有人是否以合法占有为依据法院也应当支持呢？