现房销售新规来了，房企破产实务将发生哪些改变？

近日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称现房销售新规），正式确立了商品房“封顶预售+优先现房销售+全链条资金监管”的全新交易规则体系。新规的出台，将从风险源头重构房地产开发、资金流转、风险隔离机制，将深度重塑房企破产的风险成因、债权结构及管理人履职边界。本文试结合新规条文与破产实务争议，从专业破产法律视角，解读新规对房企破产、保交楼模式的影响。

新规彻底终结各地预售许可标准乱象，从制度上压缩地产项目高杠杆、快周转的违规操作空间。一是统一预售准入底线，明确商品房预售必须完成单体建筑主体结构封顶，从源头降低烂尾风险。二是实现购房资金全额监管，要求首付款、个人住房贷款全部纳入项目主办银行监管账户，全面杜绝售房资金体外循环、被关联公司挪用等情形；同时设置严格的资金解封双条件，仅当项目完成竣工验收、水电气热等配套设施达标、具备完整交付条件时，方可解除监管；房企逾期交房的，购房人可依法解除合同、追回全部购房资金并主张违约责任。三是明确新旧项目区分原则，新规施行前已取得建设工程规划许可证的项目，沿用原有政策，不溯及既往，保障市场秩序稳定。

新规明确，对于新出让土地、已出让土地但未取得工规证的项目，优先采用现房销售模式；对已取得工规证的存量项目，鼓励房企转型现房销售。同时建立现房销售备案制度，明确现房销售前项目权属必须清晰无瑕疵，土地及房屋不得存在抵押、查封等权利限制，房企需提前解除土地、在建工程抵押，完成竣工验收及备案后方可对外销售，从根本上规避交房难、办证难问题。

此外，新规首创现房定金监管规则，项目取得施工许可证后即可收取购房定金，且定金需全额存入专项监管账户，待房屋具备交付条件后方可解封。若房企违约无法按期交房，监管资金可直接保障定金返还及违约责任。

新规还规定了一系列配套制度，一是推行主办银行专属制度，单个项目对应一家主办银行，统筹负责开发贷款投放、预售资金、现房定金监管账户开立，实现项目融资与销售资金全闭环管理；针对分期开发项目，创新分户土地使用权集合抵押模式，虽暂无实操登记规则，但将彻底改变传统整体抵押的融资与处置逻辑。二是严格落实项目公司独立开发制度，压实项目公司主体责任，强化项目公司与集团总部的风险隔离，禁止集团挪用项目资金、抽逃出资、违规分红，阻断集团债务风险向单个项目传导。三是推行交房即交证制度，要求现房销售前完成不动产首次登记，优化网签与产权登记流程，实现房屋交付与分户产权证办理同步落地，切实保障购房人物权权益。

新规实施后，新项目的售房资金、定金全程封闭监管，即便房企陷入破产，监管账户留存资金也可足额支撑项目续建、完成交付，彻底扭转了以往购房人“钱房两空”的困境，极大化解了房地产破产案件中的核心社会矛盾。

但同时，新规创设的全新监管规则，催生了一系列现行破产法及司法解释未明确的新型实务争议，成为未来破产案件的审理难点，例如，预售资金、现房定金监管账户资金的权属界定问题，该部分资金是否属于房企破产财产、破产受理后管理人能否直接划扣处置；又如，现房定金违约清偿问题，购房人主张定金本金返还及双倍罚则时，能否优先从监管资金中清偿，二者是否适用同一清偿顺位。前述争议尚无统一裁判标准，未来或将成为房企破产实务中核心争议问题。

房企破产案件中，商品房消费者的价款返还请求权，优先于建设工程价款优先权、抵押权及普通债权。新规出台后，未来新项目依托封顶预售监管、现房销售模式，项目资金与建设进度深度绑定，烂尾、资金挪用问题基本杜绝，绝大多数购房权益纠纷可在破产程序外化解，商品房消费者的价款返还请求权的适用场景将大幅减少。

在现房销售模式下，房企需通过自有资金完成建设之后才能够大规模回款，传统高杠杆、高周转的开发模式将退出历史舞台。对于资金储备薄弱、融资成本高、抗风险能力差的中小房企而言，新规出台后将迎来新一轮行业出清，中小房企破产案件将持续增多。

此外，对于房企重整的意向投资人而言，需重点关注破产楼盘是存量项目还是新项目，认真核查监管账户与主办银行权责，重新测算长周期下的资金占用与回款，在重整计划中提前明确监管资金使用规则，避免因政策规则理解偏差造成重整计划执行障碍。

第一，确立新旧项目差异化处置规则。管理人承办房企破产案件后，首要工作即为核查项目工规证取得时间，区分存量项目与新项目。存量项目仍面临购房者债权、工程价款、抵押权的传统权利冲突；新项目的核心争议则集中在定金监管、主办银行权责、集合抵押顺位等新型问题。新旧两套规则并行会持续很长一段时间。

第二，监管账户核查成为接管核心工作。管理人接管破产房企后，需精准区分普通经营账户、预售资金监管账户、现房定金监管账户，逐一核实项目对应主办银行、监管协议、资金拨付条件与解封标准。同时，管理人不得直接将监管资金认定为债务人破产财产，而需主动对接住建、金融监管部门，平衡破产财产处置规则与行政监管要求，明确资金权属与处置权限。

第三，规范关联公司人格混同与追责认定标准。新规强化了项目公司独立法人地位、严控项目资金挪用的监管要求，未来随着项目风险隔离机制落地，房企集团与项目公司无正当理由的资金调拨大幅减少，预计房地产企业实质合并破产案件将显著下降。同时，针对新规实施后的违规挪用监管资金行为，管理人可依法向集团主体追偿，追回资产专项用于项目续建与债务清偿，优先保障保交楼权益。

第四，主办银行双重身份将引发债权处置新难题。新规出台后，主办银行兼具开发贷款融资方、项目资金监管方双重身份，房企破产后，管理人需精准厘清开发贷款抵押权、监管账户资金权益、银团成员权利边界，相关权利义务关系或更为复杂。此外，分户土地使用权集合抵押尚无登记与实操细则，分期开发项目的土地、在建工程抵押权顺位界定，未来也将成为房企破产案件的重大疑难问题。

综上，现房销售新规将降低房产项目烂尾与破产风险，有力保障购房人的合法权益，但新旧制度交替也带来监管资金权属、债权顺位、抵押权处置等一系列新型实务争议，后续房企破产处置将长期处于存量项目与新项目并行状态，政府、法院、管理人、债权人及重整投资人需在准确把握新规精神的情况下，妥善解决好保交楼与债务化解问题。

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