最高法重磅出手：房企破产，购房人终于等到了“定心丸”

花了一百多万买的新房，开发商资金链断了，项目停工快一年。每次客户问我的第一句话是：“律师，我的房子还能拿到吗？”

这个问题，在过去的几年里，我听过无数次。而每一次，我都要小心翼翼地措辞，因为答案实在不乐观。

但就在2026年9月4日，最高人民法院印发了一份重磅文件——《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）。这份文件，可以说是给所有深陷房企烂尾困局的购房人，吃了一颗真正意义上的“定心丸”。

先说说背景。

这份纪要是2025年12月30日最高法院在北京召开的座谈会形成的成果，当时邀请了住建部、央行、金融监管总局等单位一块儿讨论。经过近九个月的酝酿，最终在2026年9月4日正式印发，当天就生效施行。

别小看这个“座谈会纪要”四个字。在司法实践中，最高法院的这类纪要，对全国法院审理同类案件具有实际的指导约束力。换句话说，今后各地法院判房企破产的案子，基本都得照着这个来。

整个纪要读下来，最让我印象深刻的是——购房人的权利保护，被提到了前所未有的高度。

过去，房企一破产，购房人往往是最惨的。钱交了，房子拿不到，跑去申报债权，发现自己的债权排在银行、施工方后面，连汤都喝不上几口。

但这次，最高法院明确划了一条线：

消费性购房人——也就是买房用于自住、改善居住条件的人——只要签了合法有效的购房合同，房屋买卖合同应当继续履行。换句话说，楼可以烂，但你的房子，不能丢。

更重要的是，如果房子确实烂尾了、交不了了，购房合同被解除，购房人已经付的钱，包括个人按揭贷款，排在所有债权的最前面受偿，比工程款、抵押债权、职工工资都要优先。

✅给大家排一下这次纪要明确的清偿顺序：

1. 商品房消费购房人已付的购房款 + 个人按揭贷款

2. 建设工程价款债权

3. 担保物权

4. 破产费用、共益债务、职工债权、税款、普通债权……

最后垫底的，是那些滞纳金、罚款、惩罚性赔偿金。

说得直白一点：你买房付的钱，在破产清算时要第一个还你，连施工队的工钱都得排在你后面。

这个排序，放在以前，想都不敢想。

这次纪要还专门回应了两个实务中特别棘手的场景。

第一个，全款购房人。

以前开发商破产，管理人（说白了就是破产清算组）经常拿《企业破产法》第十八条说事——合同双方都没履行完毕的，管理人有权解除合同。买房人交了全款，按说合同已经履行完了，但有些管理人非说还有办证、交房等义务没完成，硬要解除合同。

这次纪要讲得很清楚：购房人已经支付全部购房款的，管理人不得解除合同。 一句话，把争议堵死了。

第二个，办了预告登记的购房人。

预告登记，通俗讲就是你在房产局“占了坑”，告诉全世界这房子我买了。但以前实践中，有些管理人会说“你没付清全款，合同该解除”，预告登记等于白登记。

这次纪要明确：已经办理预告登记的，管理人不得以未付全款为由解除合同。 而且，只要破产程序终结前符合办证条件，管理人必须给你办。

征收拆迁安置户，享受和商品房消费者一样的待遇

以前拆迁户被安置的房子出了问题，维权路径很模糊。这次纪要明确，产权调换的安置户，可以参照商品房消费者的权利来保护。

已占有房屋的购房人，管理人不能随便赶人走

如果你买的房子虽然不是用来住的（比如商铺），但开发商已经交房、你也已经实际占有了，那管理人也不能解除合同、收回房子。

“以房抵债”有了明确的保护规则

开发商欠了别人的钱，用房子来抵债。这种情况过去争议很大，但这次纪要分不同情况给出了明确规则——只要不存在恶意损害第三人利益的情形，抵债协议有效，符合条件的购房人也可以按相应规则获得保护。

续建融资有了“尚方宝剑”

烂尾楼最难的是什么？不是没钱，是没人敢给钱。因为续建投进去的钱，可能还不如银行、施工方的债权优先，谁愿意当冤大头？

这次纪要给出了一颗定心丸：续建融资债权一般按共益债务清偿，随时优先支付，而且可以在项目续建的增值范围内优先受偿。简单说，就是谁给烂尾楼投钱续建，谁的钱优先还。

原施工单位不配合？法院可以强制移交

项目烂尾了，原施工单位不愿意退场，也不交施工资料，怎么办？纪要明确：法院可以采取强制移交措施，对负责人罚款、拘留，造成损失的还要赔偿。这一条，是真有牙齿的。

这次纪要（法〔2026〕137号）不是另起炉灶，而是把之前零散的规定整合起来，做了一次系统性升级。把购房人保护、合同履行、清偿顺位、续建融资、管理人职责等全部串起来，形成了一套完整的规则体系。

比如，以前法释〔2023〕1号说商品房消费者优先，但优先到什么程度？排第几顺位？这次纪要直接给出了完整的九级清偿顺位表。又比如全款购房人能不能解除合同？预告登记有没有用？已占有房屋的非消费性购房人能不能被赶走？以房抵债的购房人怎么处理？以前的法律法规中要么没有答案，要么答案模糊，纪要这次全部给出了明确结论。所以，说“保护购房人”不是从这份纪要才开始的。但说“把购房人放在房企破产保护的最前面、最系统、最可操作”，确实是这份纪要第一次做到的。

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